Κίνα: Όταν οι πόλεις κατηγοριοποιούνται με “Tiers” και προσπαθούν ν’ αποφύγουν τη φούσκα στα ακίνητα

/ / Ματιές στον κόσμο

tierΟι τέσσερις μεγαλύτερες πόλεις της Κίνας, μεταξύ των οποίων το Πεκίνο και η Σαγκάη, προσανατολίζονται σε μέτρα ελέγχου της αγοράς ακινήτων, ώστε να αποφευχθεί το ενδεχόμενο δημιουργίας “φούσκας”, όπως προκύπτει από δηλώσεις του υπουργού Κατοικίας της χώρας, Chen Zhenggao.

Πρόκειται για τις πόλεις με αξιολόγηση “Tier 1”, οι τοπικές αρχές των οποίων ετοιμάζονται να επιβάλλουν αυστηρούς περιορισμούς στην αγορά κατοικίας και ταυτόχρονα να αυξήσουν την προσφορά γης, με τη λογική της σταθεροποίησης της αγοράς ακινήτων, πριν δημιουργηθεί πρόβλημα, που θα είναι δύσκολο ν΄ αντιμετωπιστεί, αναφέρει το επίσημο ειδησεογραφικό πρακτορείο της Κίνας, Xinhua.

Η αγορά κατοικίας της Κίνας “κάθισε” σε επίπεδα κοντά στον “πάτο” κατά το δεύτερο μισό του 2015, έχοντας ακολουθήσει σταθερά καθοδική πορεία για περίπου έναν χρόνο. Ωστόσο, η ισχυρή ανάκαμψη των τιμών στις μεγάλες πόλεις το τελευταίο διάστημα -Πεκίνο, Σαγκάη, Σεντζέν και Γκουάντζου- δημιούργησε φόβους ότι οι αγορές κάποιων περιοχών ίσως υπερθερμαίνονται και ότι δεν αποκλείεται να δημιουργηθεί φούσκα στα ακίνητα.

Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων στη Σεντζέν αυξήθηκαν κατά σχεδόν 52% τον φετινό Ιανουάριο σε σχέση με τον περσινό, ενώ και στη Σαγκάη πραγματοποίησαν άλμα της τάξης του 18%,

Έχουμε συγκεντρώσει την προσοχή μας στις τιμές των ακινήτων στις πόλεις Tier 1 και είμαστε σε στενή επικοινωνία με τις τοπικές αρχές στις τέσσερις αυτές πόλεις” δήλωσε ο Chen.

Πόλεις Tier 1: ηαφρόκρεμα”

Το σύστημα των Tier στην Κίνα φαίνεται ότι αποδίδει. Στην κατηγορία Tier 1 εντάσσονται πυκνοκατοικημένες αστικές μητροπόλεις με τεράστια οικονομική, πολιτιστική και πολιτική επιρροή στην Κίνα. Οι πόλεις αυτές απολαμβάνουν τη μερίδα του λέοντος των επενδύσεων των ξένων, ιδίως λιανεμπορικών επιχειρήσεων, καθώς σε αυτές συγκεντρώνονται οι Κινέζοι με τα υψηλότερα εισοδήματα και η αναδυόμενη μεσαία τάξη με τις μεγάλες καταναλωτικές ανάγκες και τις ακριβές καταναλωτικές συνήθειες.

Οι πόλεις αυτής της κατηγορίας φιλοξενούν 16 εκατομμύρια νοικοκυριά με αξία εισοδήματος 1 τρισεκατομμυρίου δολαρίων. Πρόκειται για τις πόλεις  Πεκίνο, Σαγκάη, Σεντζέν,  Γκουάντζου, Τιανγίν και Τσονγτσίνγκ.

Πόλεις Tier 2: πρωτεύουσες περιφερειών και ειδικές οικονομικές ζώνες

Στην κατηγορία Tier 2 εντάσσονται πάνω από 30 πόλεις. Πρόκειται ώς επί το πλείστον για πρωτεύουσες περιφερειών, πόλεις με ειδικές οικονομικές ζώνες (SEZ) κι ανεπτυγμένα αστικά κέντρα με πολιτιστική και οικονομική επιρροή. Την τελευταία δεκαετία, οι πόλεις αυτές -μεταξύ των οποίων η Τσενγκντου, η Χανγκτζου και το λιμάνι Νίνγκμπο- κέρδισαν αυξημένη προσοχή από τους ξένους επενδυτές λόγω του χαμηλότερου κόστους εργασίας, του μικρότερου ανταγωνισμού, του χαμηλού λειτουργικού κόστους για τις λιανεμπορικές επιχειρήσεις και της ταχείας  αύξησης της αγοραστικής δαπάνης. Οι πόλεις αυτές φιλοξενούν 38 εκατ. νοικοκυριά με συνολικό εισόδημα 2 τρισ. δολαρίων.

Πόλεις Tier 3Δυνατές αλλά …άγνωστες

Οι πόλεις “Tier 3” είναι κυρίως παράκτιες πόλεις με υψηλό εισόδημα και σημαντική οικονομική ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, τις οποίες οι περισσότεροι Ευρωπαίοι (και όχι μόνο) δεν έχουν ακούσει ούτε μία φορά στη ζωή τους και άρα δεν γνωρίζουν την ύπαρξή τους. Πρόκειται για 27 πόλεις με 75 εκατ. νοικοκυριά και αξία συνολικού εισοδήματος 3 τρισ. δολ.

Στη βάση της κατάταξης είναι οι πόλεις των κατηγοριών Tier4 (86 εκατ. νοικοκυριά, αξία εισοδήματος 3 τρισ. δολ) και Tier 4 (169 εκατ. νοικοκυριά, αξία εισοδήματος 4 τρισ. δολ).

Με βάση τα παραπάνω γίνεται σαφής η δυναμική της αγοράς στις πόλεις των χαμηλότερων κατηγοριών. Πάντα όμως, χρειάζεται να έχει κάποιος κατά νου ότι οι πόλεις αυτές είναι διεσπαρμένες σε διάφορες περιοχές της Κίνας και συχνά δυσπρόσιτες -ή πολύ πιο δυσπρόσιτες σε σχέση με εκείνες των υψηλότερων κατηγοριών.

“Δείχνω ωραίος στις Tier 1, αλλά βγάζω λεφτά στις Tier 2 και 3”.

Οι καταναλωτικές συνήθειες, το εισόδημα, ο τρόπος ζωής, διαφέρουν πολύ σημαντικά από περιοχή σε περιοχή, όπως και το κόστος του επιχειρείν τοπικά, το κόστος εργασίας, τα ενοίκια, τα λειτουργικά κόστη κτλ.

Μεταξύ των ξένων επιχειρήσεων λιανεμπορίου με παρουσία στην Κίνα, πολλές είναι εκείνες που εφαρμόζουν με επιτυχία την ακόλουθη λογική: “Δείχνω ωραίος στις Tier 1, αλλά βγάζω λεφτά στις Tier 2 και 3”… Δεν μπορούμε να επιβεβαιώσουμε την ευστοχία αυτής της επιλογής, αλλά όλο και κάτι θα ξέρουν…

Για περισσότερα σε σχέση με τα μέτρα στην αγορά ακινήτων ανατρέξτε στο πρωτότυπο άρθρο στο Reuters ή ΕΔΩ

Για περισσότερες πληροφορίες σε σχέση με το σύστημα των tiers περάστε μια “βόλτα” από ΕΔΩ